07.04.2026

Eine geerbte Immobilie zu verkaufen ist für die meisten Menschen eine Situation, auf die sie sich nicht vorbereitet haben. Neben der emotionalen Belastung durch den Verlust eines nahestehenden Menschen stehen Erben plötzlich vor einer Reihe von praktischen, steuerlichen und rechtlichen Fragen, die schnell überfordernd wirken können. Darf ich die Immobilie sofort verkaufen? Was ist mit der Erbschaftsteuer? Muss ich die Spekulationssteuer zahlen? Und was passiert, wenn mehrere Personen geerbt haben? Diese Fragen sind berechtigt und wichtig. Wer sie nicht rechtzeitig klärt, riskiert finanzielle Nachteile oder unnötigen Stress im Verkaufsprozess. Als Immobilienmakler in Göttingen mit über 15 Jahren Erfahrung begleite ich Erben regelmäßig durch genau diese Situation. In diesem Beitrag erkläre ich dir Schritt für Schritt, worauf du beim Verkauf einer geerbten Immobilie achten musst, welche Fristen entscheidend sind und wie du den Prozess so reibungslos wie möglich gestaltest.

Von: Dieter Habedank

Mit dem Tod des Eigentümers geht die Immobilie automatisch auf die Erben über. Das passiert kraft Gesetzes und erfordert keine gesonderte Handlung. Trotzdem kannst du als Erbe die Immobilie nicht sofort verkaufen, denn dazu brauchst du zunächst einen Erbschein oder eine beglaubigte Kopie des Testaments. Das Grundbuch muss außerdem auf den oder die neuen Eigentümer umgeschrieben werden. Dieser Vorgang wird als Grundbuchberichtigung bezeichnet und ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall kostenlos. Danach fallen Gebühren an. Wichtig zu wissen ist außerdem, dass du als Erbe die Wahl hast, das Erbe anzunehmen oder es auszuschlagen. Wenn die Immobilie stark verschuldet ist oder der Nachlass mehr Schulden als Vermögenswerte umfasst, kann eine Ausschlagung des Erbes sinnvoll sein. Diese Entscheidung musst du innerhalb von sechs Wochen treffen, nachdem du von der Erbschaft erfahren hast. Bei Erben, die im Ausland leben, verlängert sich diese Frist auf sechs Monate. Da diese Entscheidung unwiderruflich ist, solltest du sie nicht unüberlegt treffen.

Bevor du eine geerbte Immobilie verkaufen kannst, musst du gegenüber dem Notar und dem Käufer nachweisen, dass du tatsächlich Eigentümer bist. Das geschieht entweder durch einen Erbschein, der beim Nachlassgericht beantragt wird, oder durch ein notarielles Testament in Verbindung mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Welches Dokument ausreicht, hängt vom Einzelfall ab und sollte im Zweifelsfall mit einem Notar geklärt werden. Die Beantragung eines Erbscheins dauert je nach Auslastung des zuständigen Nachlassgerichts zwischen vier und zwölf Wochen. Das solltest du einplanen, wenn du weißt, dass du die Immobilie zeitnah verkaufen möchtest. Parallel dazu kann bereits mit der Suche nach einem geeigneten Käufer begonnen werden, sodass du keine unnötigen Wartezeiten hast. Die anschließende Grundbuchberichtigung nimmt ebenfalls einige Wochen in Anspruch, ist aber wie erwähnt innerhalb der Zweijahresfrist gebührenfrei.

Eine der meistgestellten Fragen bei einer geerbten Immobilie dreht sich um die Steuern. Dabei müssen zwei verschiedene Steuern unterschieden werden: die Erbschaftsteuer und die Spekulationssteuer. Beide können anfallen, müssen aber nicht in jedem Fall gezahlt werden. Die Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad und dem Wert des geerbten Vermögens. Für Kinder gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro, für Ehepartner sogar 500.000 Euro. Wenn der Wert der geerbten Immobilie unter diesen Freigrenzen liegt, fällt keine Erbschaftsteuer an. Für entferntere Verwandte oder nicht verwandte Erben sind die Freibeträge deutlich geringer. Die genaue steuerliche Einschätzung sollte immer mit einem Steuerberater vorgenommen werden, da individuelle Faktoren eine große Rolle spielen. Die Spekulationssteuer greift dann, wenn die geerbte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem ursprünglichen Kauf durch den Erblasser weiterverkauft wird und dabei ein Gewinn erzielt wird. Maßgeblich ist dabei nicht das Datum des Erbfalls, sondern das ursprüngliche Kaufdatum des Erblassers. Wenn die Immobilie also schon mehr als zehn Jahre im Familienbesitz ist, fällt beim Verkauf in der Regel keine Spekulationssteuer an. Eine wichtige Ausnahme gilt außerdem dann, wenn der Erblasser die Immobilie bis zu seinem Tod selbst bewohnt hat. In diesem Fall entfällt die Spekulationssteuer ebenfalls, unabhängig von der Haltedauer.

Besonders kompliziert wird der Verkauf einer geerbten Immobilie, wenn mehrere Personen als Erbengemeinschaft beteiligt sind. In einer Erbengemeinschaft können wichtige Entscheidungen wie der Verkauf der Immobilie grundsätzlich nur einstimmig getroffen werden. Das bedeutet: Wenn auch nur ein Miterbe den Verkauf ablehnt, kann der Prozess blockiert werden, selbst wenn alle anderen Erben verkaufen möchten. In der Praxis führt das häufig zu Konflikten, insbesondere dann, wenn Geschwister oder entfernte Verwandte unterschiedliche Vorstellungen von der Nutzung oder dem Wert der Immobilie haben. Ein Miterbe möchte vielleicht selbst einziehen, ein anderer so schnell wie möglich Geld sehen und ein dritter hat emotional eine starke Bindung an das Elternhaus. Diese Konflikte lassen sich oft durch frühzeitige, sachliche Kommunikation lösen. In hartnäckigen Fällen gibt es jedoch auch die Möglichkeit einer Teilungsversteigerung, bei der das Gericht die Immobilie zum Verkauf zwingt. Das führt jedoch fast immer zu einem deutlich niedrigeren Erlöse und ist daher nur als letztes Mittel sinnvoll. Als erfahrener Makler erlebe ich immer wieder, dass eine frühzeitige professionelle Beratung Erbengemeinschaften hilft, sachlich und zielorientiert zu einer gemeinsamen Entscheidung zu finden. Wer den emotionalen Teil vom wirtschaftlichen trennen kann, trifft in aller Regel die klugere Entscheidung.

Nicht jede geerbte Immobilie muss sofort verkauft werden. Manchmal lohnt es sich, die Immobilie zu behalten und zu vermieten, vor allem wenn sie gut gelegen ist und ein regelmäßiges Mieteinkommen verspricht. In einem Markt wie Göttingen mit konstant höher Wohnraumsnachfrage kann das eine attraktive Option sein. Allerdings bringt Vermietung auch Verantwortung mit sich: Instandhaltung, Mietersuche, Nebenkostenabrechnungen und im schlechtesten Fall auch Mietstreitigkeiten. Der Verkauf ist dann die bessere Option, wenn du das Kapital anderweitig benötigst, wenn die Immobilie einen hohen Renovierungsbedarf hat oder wenn eine Erbengemeinschaft beteiligt ist, die möglichst schnell auseinandergehen mochte. Wichtig ist dabei, den Verkaufszeitpunkt nicht unter Druck zu erzwingen, weil ein gut vorbereiteter Verkauf fast immer einen höheren Erlös bringt als ein überstürzter. Wenn du dir unsicher bist, welche Option in deiner konkreten Situation die klugere ist, lohnt sich ein offenes, unverbindliches Gespräch mit einem Makler, der beide Seiten kennt.

Sobald alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind, läuft der Verkauf einer geerbten Immobilie grundsätzlich genauso ab wie jeder andere Immobilienverkauf. Zunachst wird der Marktwert der Immobilie durch eine professionelle Bewertung ermittelt. Danach werden alle notwendigen Unterlagen zusammengestellt, ein hochwertiges Exposee erstellt und die Immobilie auf den relevanten Portalen vermarktet. Besichtigungen werden koordiniert, Kaufinteressenten werden geprüft und nach einer Einigung uber den Kaufpreis wird der Kaufvertrag beim Notar beurkundet. Der entscheidende Unterschied bei einer Erbimmobilie liegt in der Vorbereitungsphase: Die Beschaffung des Erbscheins, die Grundbuchberichtigung und gegebenenfalls die Einigung innerhalb einer Erbengemeinschaft brauchen Zeit. Wer diese Schritte frühzeitig in Angriff nimmt, kann sie parallel zur Vermarktung laufen lassen und spart dadurch wertvolle Wochen. Als Immobilienmakler in Göttingen kenne ich diese Besonderheiten und begleite dich von Anfang an durch den gesamten Prozess, damit du keine Fehler machst und keinen unnötigen Zeitverlust hast.

Wenn du eine Immobilie geerbt hast und dir noch nicht sicher bist, wie es weitergeht, lade ich dich herzlich zu einem kostenlosen und unverbindlichen Erstgesprach ein. Wir schauen uns gemeinsam an, was die Immobilie wert ist, welche steuerlichen Aspekte du beachten solltest und welche Option, also Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung, für dich am meisten Sinn ergibt. Du triffst in diesem Gespräch keine Entscheidungen. Ich gebe dir lediglich die Informationen und die Einschätzung, die du brauchst, um anschließend selbst fundiert entscheiden zu können. Das bin ich dir als Mensch und als Makler in einer schwierigen Lebensphase schuldig.