19.10.2026
Was gehört ins Übergabeprotokoll beim Hausverkauf?
Das Übergabeprotokoll beim Hausverkauf hält schriftlich fest, in welchem Zustand du das Haus an den Käufer übergibst. Es nennt Zählerstände, Schlüssel und sichtbare Mängel und ist am Ende von beiden Seiten unterschrieben. Ich bin Dieter Habedank, Immobilienmakler in Göttingen, und zeige dir, welche Angaben hineingehören, wie die Übergabe abläuft und wie du dich damit als Verkäufer absicherst.
Von: Dieter Habedank
Das Wichtigste in Kürze
- Das Protokoll dokumentiert Zustand, Zählerstände, Schlüssel und mitverkaufte Gegenstände zum Zeitpunkt der Übergabe.
- Beim Immobilienkauf geht der Besitz in der Regel erst nach der Kaufpreiszahlung auf den Käufer über.
- Mit der Übergabe gehen Gefahr, Nutzungen und Lasten auf den Käufer über, deshalb zählen Datum und Uhrzeit.
- Das Protokoll ersetzt den Kaufvertrag nicht, Vereinbarungen außerhalb der notariellen Urkunde sind unwirksam.
- Mängel, die du kennst, gehören ehrlich ins Protokoll, denn ein Haftungsausschluss schützt dich nicht vor einem arglistig verschwiegenen Mangel.
Wann findet die Hausübergabe statt und warum ist das Protokoll wichtig?
Die Übergabe findet nach dem Notartermin statt, meist erst nach der Kaufpreiszahlung. Laut Bundesnotarkammer ist der Besitzübergang beim Immobilienkauf in der Regel an die vorherige Zahlung geknüpft. Das Protokoll belegt, wann und in welchem Zustand das Haus übergeben wurde.
Ein Übergabeprotokoll ist ein schriftliches Dokument, das Verkäufer und Käufer bei der Schlüsselübergabe gemeinsam ausfüllen und unterschreiben. Der Zeitpunkt der Übergabe hat rechtliche Folgen. Nach § 446 BGB geht mit der Übergabe die Gefahr einer zufälligen Verschlechterung auf den Käufer über, und ab diesem Zeitpunkt stehen ihm die Nutzungen zu und er trägt die Lasten.
Wenn nach dem Termin etwas am Haus passiert, etwa ein Wasserschaden, entscheidet das Protokoll mit darüber, wer den Zustand vorher belegen kann. Wie die Übergabe in den gesamten Ablauf passt, steht im Beitrag Wie lange dauert ein Hausverkauf.
Welche Angaben ins Übergabeprotokoll gehören
Ins Protokoll gehören Datum und Uhrzeit, die beteiligten Personen, Zählerstände, Schlüssel, der Zustand der Räume und mitverkaufte Gegenstände. Je genauer du festhältst, was bei der Übergabe vorliegt, desto weniger Streit gibt es später. Beide Seiten unterschreiben, jeder erhält ein Exemplar.
Diese Punkte sollten im Protokoll stehen:
- Datum, Uhrzeit, Adresse des Hauses und die Namen aller Anwesenden.
- Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Heizung, am besten mit Foto.
- Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel, auch für Keller, Garage und Briefkasten.
- Zustand der Räume und des Außenbereichs, einschließlich sichtbarer Schäden und bekannter Mängel.
- Mitverkaufte Gegenstände wie Einbauküche oder Gartengeräte, passend zur Liste im Kaufvertrag.
- Übergebene Unterlagen, etwa Bedienungsanleitungen und Wartungsnachweise der Heizung.
- Unterschriften von Verkäufer und Käufer.
Du brauchst dafür kein besonderes Formular. Ein einfaches Blatt mit diesen Punkten genügt, wenn es vollständig und gut lesbar ist.
Wie die Hausübergabe Schritt für Schritt abläuft
Die Übergabe läuft meist in einem gemeinsamen Rundgang ab. Ihr geht durch alle Räume, lest die Zähler ab, zählt die Schlüssel und tragt alles ins Protokoll ein. Plane dafür genug Zeit ein, je nach Größe und Zustand des Hauses.
So gehst du vor:
- Vereinbare den Termin schriftlich, sobald der Kaufpreis eingegangen ist.
- Lüfte, räume auf und sorge dafür, dass alle vereinbarten Gegenstände vor Ort sind. Was geräumt sein muss, regelt der Kaufvertrag.
- Geht gemeinsam durch Wohnräume, Keller, Dachboden, Garage und Garten und notiert Auffälligkeiten sofort.
- Lest die Zähler gemeinsam ab und fotografiert sie mit sichtbarem Datum.
- Übergib die Schlüssel und lass dir den Empfang bestätigen.
- Unterschreibt beide das Protokoll und tauscht die Exemplare aus.
Melde danach deinem Strom und Wasserversorger die Zählerstände und das Datum der Übergabe. Die Fotos aus dem Rundgang helfen dir, falls es später Rückfragen gibt.
Wie dich das Protokoll als Verkäufer absichert
Das Protokoll sichert dich ab, weil es den Zustand zum Übergabezeitpunkt festhält. Es ersetzt aber keinen Vertrag. Rechte und Pflichten stehen im Kaufvertrag, und Vereinbarungen außerhalb der notariellen Urkunde sind nach der Bundesnotarkammer unwirksam. Neue Absprachen gehören deshalb zum Notar.
Bei gebrauchten Immobilien wird die Haftung des Verkäufers für Sachmängel häufig ausgeschlossen, so die Bundesnotarkammer. Das gilt aber nicht für Mängel, die du kennst. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer nicht auf einen Haftungsausschluss berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.
Trag bekannte Mängel deshalb offen ins Protokoll ein, zum Beispiel einen feuchten Fleck im Keller oder eine klemmende Tür. Das schützt dich vor dem späteren Vorwurf, etwas verschwiegen zu haben. Verlasse dich dabei nicht auf Erinnerung, sondern auf Fotos und eine Notiz mit Datum. In Zweifelsfragen zur Haftung hilft dir der Notar oder ein Fachanwalt für Immobilienrecht weiter.
Wie du dich auf die Übergabe vorbereitest
Bereite die Übergabe ein paar Tage vorher vor. Lege Schlüssel, Unterlagen und eine Liste der mitverkauften Gegenstände bereit, kläre mit dem Käufer den Termin und drucke das Protokoll doppelt aus. So verläuft der Termin ruhig, und du musst nichts aus dem Gedächtnis ergänzen.
Eine hilfreiche Reihenfolge:
- Sammle alle Schlüssel ein und beschrifte sie.
- Sortiere Unterlagen wie Pläne, Wartungsnachweise und Garantien in einer Mappe.
- Vergleiche die Liste der mitverkauften Gegenstände mit dem Kaufvertrag.
- Kläre, welche Verträge du kündigen oder ummelden musst, etwa Strom, Gas und Internet.
- Fotografiere vorab den Zustand der Räume als Gedächtnisstütze.
Weitere Schritte vom Inserat bis zum Notartermin findest du in meiner Checkliste Immobilienverkauf.
Hausübergabe entspannt vorbereiten
Du verkaufst dein Haus und möchtest die Übergabe sauber vorbereiten? Dann besprechen wir im Erstgespräch gemeinsam den Ablauf vom Notartermin bis zur Schlüsselübergabe, ohne Verpflichtung. Du kannst direkt ein kostenloses Erstgespräch anfragen oder mich unter 0551 20198585 anrufen.
Über den Autor:
Dieter Habedank
Immobilienmakler
Seit über 15 Jahren bin ich als Immobilienmakler in Göttingen tätig. Was mich auszeichnet, ist nicht nur meine Erfahrung – sondern mein Einsatz für jeden einzelnen Kunden.
Ich begleite Immobilienverkäufe mit dem Blick fürs Detail und dem Gespür für den Markt. Ich kenne die Besonderheiten der Region, die Preisentwicklung und das Verhalten der Käufer.