12.10.2026

Wann ist der beste Zeitpunkt, ein Haus zu verkaufen? Diese Frage höre ich in fast jedem Erstgespräch, und eine einzelne Jahreszahl oder Jahreszeit ist selten die Antwort. Entscheidend ist das Zusammenspiel aus Marktlage, Zinsen, Fristen und deiner eigenen Lebenssituation. Ich bin Dieter Habedank, Immobilienmakler in Göttingen, und zeige dir in diesem Beitrag, welche dieser Faktoren du selbst in der Hand hast und welche du nicht überbewerten musst.

Von: Dieter Habedank

Der beste Zeitpunkt ist der, an dem drei Dinge zusammenpassen: Du bist persönlich bereit, steuerliche und finanzielle Fristen stehen dir nicht im Weg, und der Markt bietet dir und den Käufern eine solide Grundlage. Ein einzelner Stichtag existiert nicht, wohl aber eine Reihenfolge, in der du die Fragen prüfst. Ich empfehle, zuerst die Fristen zu klären, weil sie sich nicht verschieben lassen, danach deine persönliche Lage und erst zuletzt den Markt. Den Markt kannst du nicht steuern, einen Steuertermin und deine Planung schon. Schreib dir dafür drei Daten auf: wann du ausziehen möchtest oder musst, wann dein Kauf zehn Jahre zurückliegt und wann deine Zinsbindung endet. Aus diesen Daten ergibt sich oft schon ein Zeitfenster, in dem ein Verkauf für dich sinnvoll ist.

Die Jahreszeit spielt eine Rolle, aber meist keine Hauptrolle. Sie beeinflusst vor allem, wie dein Haus bei der Besichtigung wirkt, denn Tageslicht, Garten und Außenbereich zeigen sich im Frühjahr und Sommer von ihrer besten Seite. Verlässliche Preisunterschiede zwischen einzelnen Monaten kann ich für Göttingen nicht zusichern. Im Winter kannst du trotzdem verkaufen. Dann zählt Vorbereitung: Besichtigungstermine auf die hellen Stunden legen, das Haus gut ausleuchten und Fotos verwenden, die den Garten von seiner besten Seite zeigen. Wenn dein Zeitplan ohnehin in die kalte Jahreszeit fällt, lohnt es sich selten, deshalb ein halbes Jahr zu warten, vor allem dann, wenn die übrigen Faktoren in diesem Beitrag für einen früheren Verkauf sprechen.

Zinsen bestimmen vor allem, wie viel Kaufpreis sich Interessenten über einen Kredit leisten können. Steigen die Zinsen, kann das die Nachfrage dämpfen, sinken sie, kann es sie beleben. Eine verlässliche Vorhersage gibt es nicht, deshalb ist Abwarten selten eine belastbare Strategie. Auch die allgemeine Marktlage ist nur ein Teil des Bildes. Für dein Haus zählen die Verkaufspreise vergleichbarer Objekte in deiner Nachbarschaft und nicht der Bundesdurchschnitt. Göttingen hat als Universitätsstadt eine eigene Dynamik, und die Preise können sich zwischen den Stadtteilen deutlich unterscheiden. Wer auf bessere Zinsen wartet, riskiert außerdem, dass sich in der Zwischenzeit anderes verschlechtert: der Zustand des Hauses, deine Lebenssituation oder eine Frist, die dir bisher in die Karten gespielt hat. Eine Bewertung mit aktuellen Vergleichsdaten zeigt dir, was dein Haus heute am Markt erzielen kann, und gibt dir eine ehrliche Grundlage für die Frage, ob Warten überhaupt etwas bringt.

Zwei Fristen können über viel Geld entscheiden: die Zehnjahresgrenze bei der Steuer auf Verkaufsgewinne und das Sonderkündigungsrecht für Immobiliendarlehen nach zehn Jahren. Beide solltest du kennen, bevor du einen Verkaufstermin festlegst, denn ein paar Wochen Unterschied können dich Geld kosten. Verkaufst du eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegen. Maßgeblich sind laut Finanzverwaltung NRW die Daten der beiden Kaufverträge. Ausgenommen ist ein Grundstück, das du ausschließlich selbst bewohnt hast oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor. Wie das bei deiner Immobilie aussieht, erkläre ich ausführlicher im Beitrag Haus verkaufen und Steuern. Ob im Einzelfall Steuer anfällt, klärst du am besten mit deinem Steuerberater. Beim Kredit lohnt ein Blick in den Vertrag. Hast du ein Immobiliendarlehen mit fester Zinsbindung über zehn Jahre, kannst du es laut Stiftung Warentest zehn Jahre nach dem vollständigen Erhalt der Darlehenssumme kündigen, mit sechs Monaten Frist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Der Stichtag ist also das Datum der letzten Auszahlung und nicht das der Unterschrift unter den Kreditvertrag. Frag bei deiner Bank nach dem genauen Datum, bevor du deinen Verkaufstermin planst.

Oft mehr als jede Marktprognose. Ein neuer Job, eine wachsende Familie, eine Trennung oder der Ruhestand lassen sich nicht auf einen günstigen Markt verschieben. Wichtig ist, dass du verkaufst, solange du noch Zeit hast, und nicht erst, wenn der Auszugstermin schon feststeht. Wer unter Zeitdruck verkauft, hat weniger Spielraum bei Preis und Verhandlung, weil Kaufinteressenten das merken. Dazu kommt, dass ein Verkauf Vorlauf braucht: Bewertung, Unterlagen, Vermarktung, Notartermin und Zahlung des Kaufpreises folgen nacheinander. Wie viel Zeit das im Einzelnen kostet, steht im Beitrag Wie lange dauert ein Hausverkauf. Ich rate dir deshalb, mit der Planung zu beginnen, sobald du dir ernsthaft Gedanken machst, auch wenn du noch gar nicht ausziehen willst. Eine unverbindliche Bewertung kostet dich nichts und zeigt dir, wo du stehst.

Am häufigsten kostet es Geld, wenn jemand ewig auf den perfekten Moment wartet oder erst handelt, wenn der Druck schon da ist. Beide Fehler haben dieselbe Ursache: Es fehlt eine realistische Einschätzung, was die Immobilie heute wert ist und wie viel Zeit der Verkauf braucht. Dazu kommt der Zustand des Hauses. Ein Dach, eine Heizung oder Fenster, die in den nächsten Jahren ohnehin anstehen, drücken den Preis, sobald Käufer sie bei der Besichtigung bemerken, und sie werden mit der Zeit nicht besser. Ob eine kleine Instandsetzung vor dem Verkauf sinnvoll ist, schauen wir uns gemeinsam bei einem Termin vor Ort an, denn pauschal lässt sich das nicht beantworten. Ein weiterer Fehler ist, nur auf den Preis zu schauen und die Fristen zu übersehen. Wer seine Daten kennt, kann den Verkauf auf einen Zeitpunkt legen, an dem Steuer, Kredit und Lebensplanung zusammenpassen.

Wenn du unsicher bist, ob jetzt dein Zeitpunkt ist, schauen wir gemeinsam auf den Wert deiner Immobilie, deine Fristen und deine Pläne. Du bekommst eine ehrliche Einschätzung, ohne Verpflichtung. Du kannst direkt ein kostenloses Erstgespräch anfragen oder mich unter 0551 20198585 anrufen.