19.10.2026

Die Notarkosten beim Hausverkauf trägt in aller Regel der Käufer. Als Verkäufer bleiben dir trotzdem einzelne Posten, die viele erst kurz vor dem Notartermin entdecken, allen voran die Löschung einer Grundschuld. Ich bin Dieter Habedank, Immobilienmakler in Göttingen, und zeige dir, welche Kosten der Käufer übernimmt, was bei dir bleibt und wie der Notar seine Gebühren berechnet.

Von: Dieter Habedank

Meist der Käufer. Nach § 448 BGB trägt der Käufer eines Grundstücks die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung sowie der Eintragung ins Grundbuch. Die Bundesnotarkammer nennt es die typische Vereinbarung. Als Verkäufer zahlst du diese Posten in der Regel nicht. Notarkosten sind die Gebühren und Auslagen, die der Notar für seine Tätigkeit erhebt. Dazu gehören der Entwurf des Kaufvertrags, die Beurkundung beim Termin und die Abwicklung danach, etwa die Eintragung der Vormerkung für den Käufer. Weil der Käufer das Eigentum erwirbt und im Grundbuch eingetragen wird, liegt bei ihm auch der größte Teil der Kosten. Die Verteilung ist eine Regel für den Normalfall und lässt sich im Kaufvertrag anders vereinbaren. Wenn ein Käufer verhandelt und etwa einen Teil der Kosten auf dich verlagern möchte, lohnt sich ein Blick auf das Gesamtbild aus Kaufpreis und Nebenkosten.

Beim Verkäufer bleiben regelmäßig die Kosten der Lastenfreistellung, so die Bundesnotarkammer. Das ist vor allem die Löschung einer Grundschuld, die noch für deine Bank im Grundbuch steht. Laut den Beispielrechnungen der Notare trägt die Treuhandgebühr dafür im Regelfall die Verkäuferseite. Der Ablauf ist einfach erklärt: Eine eingetragene Grundschuld kann nur mit einer notariell beglaubigten Löschungsbewilligung gelöscht werden. Der Notar sorgt dafür, dass deine Bank die Unterlagen bereitstellt, und die offene Restschuld wird aus dem Kaufpreis beglichen. Frag deine Bank früh nach, welche Unterlagen und Fristen sie braucht. Diese Posten kannst du vor dem Verkauf einplanen:

Bei Darlehen mit langer Zinsbindung gibt es außerdem ein Kündigungsrecht nach zehn Jahren, das den Zeitpunkt deines Verkaufs beeinflussen kann. Die Einzelheiten findest du im Beitrag Wann ist der beste Zeitpunkt, ein Haus zu verkaufen.

Die Höhe richtet sich nach dem Kaufpreis und ist gesetzlich festgelegt. Die Notarkosten sind laut Bundesnotarkammer im Gerichts und Notarkostengesetz bundesweit einheitlich geregelt. Notare müssen die vorgeschriebenen Gebühren erheben, Gebührenvereinbarungen sind unzulässig. Ein Beispiel zur Orientierung: Die Notare rechnen bei einem Wohnungskauf zu 160.000 Euro mit Notarkosten von 1.143 Euro netto. Dazu kommen Auslagen von rund 30 Euro und 19 Prozent Umsatzsteuer. Das sind etwa 0,7 Prozent des Kaufpreises vor Umsatzsteuer und Auslagen. Die Grundbuchkosten sind darin nicht enthalten. Für dein Haus gilt ein anderer Betrag, weil er vom Kaufpreis und vom Vertragsinhalt abhängt. Eine Faustformel wie ein fester Prozentsatz ersetzt die Berechnung nicht. Frag den Notar nach einer Kostenaufstellung, bevor du unterschreibst. Weil die Gebühren überall gleich sind, kannst du beim Notar nichts durch einen Wechsel sparen.

Die Kostenverteilung gehört in den notariellen Kaufvertrag. Absprachen außerhalb der Urkunde sind nach Angaben der Bundesnotarkammer unwirksam und können im ungünstigen Fall den gesamten Vertrag ungültig machen. Eine Zusage per Mail oder am Telefon reicht also nicht. Das gilt für alle Nebenabreden rund um den Verkauf: Wer die Löschungskosten trägt, ob du dem Käufer bei den Nebenkosten entgegenkommst und welche Gegenstände im Haus bleiben. Bringe solche Punkte vor dem Notartermin zur Sprache, damit der Notar sie in den Entwurf aufnehmen kann. Ein Hinweis zum Ablauf: Der Kaufpreis wird in der Regel erst fällig, wenn zugunsten des Käufers eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist und dem Notar alle Unterlagen vorliegen. Dann schickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung.

Rechne neben den Notarkosten mit weiteren Posten, damit dich der Nettoerlös nicht überrascht. Dazu zählen die Löschung der Grundschuld, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und die Maklerprovision. Je nach Verkauf kann auch Steuer anfallen, etwa bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist. Geh am besten in dieser Reihenfolge vor: Frag deine Bank nach der Restschuld und nach möglichen Kosten einer vorzeitigen Rückzahlung. Lass dir vom Makler die Provision und ihre Aufteilung schriftlich nennen. Prüfe mit deinem Steuerberater, ob steuerliche Folgen entstehen. Zieh erst danach die Summe vom erwarteten Kaufpreis ab. So siehst du früh, was nach allen Kosten bei dir ankommt, und kannst deinen Angebotspreis darauf abstimmen. Diese Rechnung machen wir im Erstgespräch gern gemeinsam.

Du möchtest wissen, was beim Verkauf deines Hauses an Kosten auf dich zukommt und was am Ende bei dir bleibt? Dann schauen wir im Erstgespräch gemeinsam auf Kaufpreis, Restschuld und Nebenkosten, ohne Verpflichtung. Du kannst direkt ein kostenloses Erstgespräch anfragen oder mich unter 0551 20198585 anrufen.